Thị trường bất động sản công nghiệp: Tăng trưởng khả quan

BW cung cấp ra thị trường hàng triệu m2 nhà xưởng xây sẵn cho thuê. Ảnh: VGP

Nhà xưởng cho thuê tiếp tục tăng trưởng

Thời gian qua, Chính phủ đã tích cực thúc đẩy phát triển công nghiệp và thu hút đầu tư nước ngoài bằng các chính sách đơn giản hóa thủ tục đầu tư, ưu đãi thuế và tăng cường xây dựng, cải thiện hạ tầng giao thông với nhiều dự án giao thông trọng điểm... Đây là một trong những yếu tố quan trọng góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng cao.

Dữ liệu thị trường của Công ty Cushman & Wakefield cho thấy, hoạt động cho thuê nhà xưởng từ nửa cuối năm 2023 đến nay đã sôi động hơn, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng do sản xuất công nghiệp phục hồi, đồng thời nhiều tập đoàn lớn và các doanh nghiệp cung ứng đang tăng tốc dịch chuyển vào Việt Nam.

Dù vậy, cơ hội không chia đều cho các phân khúc. Thị trường đang có diễn biến trái chiều giữa phân khúc nhà xưởng trong các khu công nghiệp đồng bộ và nhà xưởng riêng lẻ bên ngoài. Tại khu vực vùng ven các khu công nghiệp, mức giá thuê, giá bán của các nhà xưởng nhỏ, nằm rải rác trong các khu dân cư ngày càng giảm sâu nhưng mức độ hấp thụ ngày càng giảm. Thấy rõ nhất là tại vùng ven TPHCM và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An…

Theo phân tích của các đơn vị nghiên cứu thị trường, đa số nhà xưởng nhỏ lẻ bên ngoài khu công nghiệp không bảo đảm pháp lý, xây trên đất nông nghiệp, không đúng diện tích, thiếu hạ tầng… nên khó thu hút đầu tư. Đặc biệt là sau những vụ việc liên quan cháy nổ, an toàn lao động thì ngoài yếu tố pháp lý, các công trình nhà xưởng còn phải tuân thủ rất nhiều tiêu chuẩn về đất đai, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng.

Ở chiều ngược lại, nhà xưởng cho thuê trong các khu công nghiệp đang tăng sức hút do mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư, đảm bảo về yếu tố pháp lý, đáp ứng các tiêu chuẩn về đất đai, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng và phù hợp quy hoạch, hạ tầng công nghiệp đầy đủ.

Nhu cầu thuê nhà xưởng tăng đã thúc đẩy nguồn cung mới trong các khu công nghiệp ở cả 2 miền Nam-Bắc, nhiều dự án nhà xưởng tăng tỷ lệ hấp thụ khá nhanh.

Báo cáo CBRE cho thấy, trong quý III/2024, tỷ lệ lấp đầy trung bình của nhà kho tăng 7% so với quý trước, đạt 68%; và tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tăng 3% so với quý trước, đạt 84%. Tính chung 9 tháng năm 2024, thị trường cấp 1 miền Nam đã cho thuê được gần 420.000 m2 nhà kho và 543.000 m2 nhà xưởng, cao hơn gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhóm ngành nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, linh kiện điện tử, hậu cần, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử.

Về giá thuê trung bình, giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam vẫn giữ mức ổn định so với quý trước lần lượt đạt 4,6 và 4,9 USD/m2/tháng, với mức tăng trưởng đạt 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái đối với nhà kho và 0,4% đối với nhà xưởng.

Tại miền Bắc, động lực thuê kho từ các nhóm nhà sản xuất ngày càng chiếm ưu thế nhờ lĩnh vực sản xuất đang được đầu tư phát triển trong bối cảnh dịch chuyển "Trung Quốc +1". Do đó, hấp thụ thuần đạt 27.000 m2 trong quý 2/2024. Dẫn đầu là tỉnh Bắc Ninh và Hải Phòng.

Trong nửa đầu năm 2024 có hơn 225.000 m2 kho xưởng xây sẵn hoàn thành tại các thị trường cấp 1, trong đó diện tích nhà xưởng xây sẵn chiếm đến 95%. Diện tích hấp thụ nhà xưởng xây sẵn cũng vượt trội và cao gấp hơn 4 lần diện tích hấp thụ của nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 89%, nhà kho tại khu vực phía Bắc duy trì ngưỡng lấp đầy 79%.

Đáp ứng nhu cầu kho xưởng lớn

Soán ngôi thị trường nhà ở, bất động sản khu công nghiệp vụt sáng mạnh mẽ trở thành 1 trong 3 ngành chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc. Sau nốt trầm nhẹ ở quý 2, lợi nhuận của ngành này trong quý 3 dự kiến tăng vọt 169% nhờ vào dòng vốn FDI ổn định và nhiều yếu tố thuận lợi khác.

Nhận thấy được dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ổn định cùng sự mở rộng của các khu công nghiệp, ngày càng nhiều các nhà đầu tư sẵn sàng thay đổi địa điểm và lộ trình để đón đầu xu hướng mới.

BW khởi công Dự án Trung tâm logistic BW Tân Hiệp - giai đoạn 1. Đây là dự án thứ 10 được BW khởi công trong năm 2024, minh chứng cho năng lực phát triển dự án của nhà phát triển này. Ảnh: VGP

Công ty Cổ phần Phát triển công nghiệp BW ("BW") là một trong những nền tảng bất động sản công nghiệp và logistics cho thuê hàng đầu tại Việt Nam, với tổng tài sản đang quản lý trị giá 3 tỷ USD. BW hiện sở hữu gần 10 triệu m2 đất công nghiệp tại các vị trí đắc địa, với tổng số 58 dự án tại 12 tỉnh, thành phố kinh tế trọng điểm ở Việt Nam. Tổng diện tích sàn (GFA) bất động sản đã hoàn thiện hoặc đang xây dựng của BW lên tới 4,3 triệu m2.

BW tập trung xây dựng nhà xưởng phục vụ công nghiệp nhẹ và nhà kho hiện đại nhằm khai thác tối đa tiềm năng tăng trưởng vượt bậc của khối sản xuất, sự gia tăng trong nhu cầu tiêu dùng nội địa và sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử.

Với đội ngũ bán hàng giàu kinh nghiệm và thông thạo nhiều ngôn ngữ, các tài sản cho thuê của BW hướng đến khách hàng cả trong và ngoài nước, với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83% ở tất cả các dự án tính đến tháng 10/2024.

Trong năm 2024, BW đã khởi công 13 dự án, đáp ứng nhu cầu kho xưởng lớn nhất hiện nay. Các dự án của BW đều chọn những vị trí đắc địa như: Long An, Đồng Nai, Hải Phòng…

Điển hình, giữa tháng 12/2024, BW đã khởi công xây dựng BW Phú An Thạnh Industrial Hub ("PAT"). Đây là dự án thứ 13 của năm, vượt kế hoạch 12 dự án năm 2024 mà công ty đã đề ra đầu năm nay.

Nằm ở vị trí chiến lược tại huyện Bến Lức, PAT kết nối tới các trung tâm công nghiệp và logistics quan trọng. Trong vòng 60 phút lái xe, các khách hàng có thể dễ dàng tiếp cận Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất, Cảng Cát Lái, Cảng Hiệp Phước và trung tâm TPHCM sôi động.

Sau khi hoàn thành, dự án PAT sẽ trở thành cụm nhà xưởng xây sẵn (RBF) cung cấp tổng diện tích sàn lên đến khoảng 54.000 m2. Với cơ sở vật chất hiện đại, bao gồm chiều cao trần thoáng đạt 7m và thiết kế một tầng tối ưu, các nhà xưởng này được thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ các nhà sản xuất cả quốc tế lẫn trong nước.

Dự án có kết nối tới các nhà sản xuất lớn như Coca-Cola, Honda, Mitsubishi, BOSCH và Hyosung, biến nơi đây thành điểm đến lý tưởng cho nhiều lĩnh vực sản xuất như ô tô, điện tử, thiết bị điện, thực phẩm và đồ uống và máy móc. Dự kiến, dự án PAT sẽ hoàn thành vào cuối quý II/2025.

Trước đó, ngày 4/12, BW đã khởi công xây dựng khu Công nghiệp & Logistics BW Deep C 2 ("BW Deep C 2") tại quận Hải An, thành phố Hải Phòng. BW Deep C 2 tọa lạc tại thành phố cảng Hải Phòng, một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng bậc nhất của Việt Nam và là cửa ngõ chính cho hoạt động xuất nhập khẩu khu vực phía Bắc.

Ngày 18/10, BW khởi công dự án mới tại Đồng Nai, dự án logistics duy nhất trong bán kính 5 km từ Sân bay Quốc tế Long Thành (BW Tân Hiệp Logistics Park). Dự án cách Cảng Cái Mép 30 phút di chuyển và nằm tại ngã giao của hai tuyến giao thông quan trọng: Quốc lộ 51(kết nối Đồng Nai và Vũng Tàu) và Cao tốc Long Thành-Dầu Giây (liên kết khu trung tâm TPHCM với các tỉnh phía Bắc). Đồng thời, sở hữu hệ thống cơ sở vật chất hiện đại đáp ứng mọi nhu cầu logistics, với thiết kế 1 tầng và chiều cao trần 9m giúp tối ưu hóa lưu trữ và hiệu quả vận hành. Dự án dự kiến hoàn thành xây dựng vào ngày 31/12/2025.

Theo dự báo của các chuyên gia, năm 2025, thị trường bất động sản cho thuê sẽ phục hồi đáng kể, cùng với niềm tin của nhà đầu tư ngày càng lớn là những yếu tố được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp tăng cao. Vị trí chiến lược của vùng, sự cải thiện về hạ tầng, cộng với chính sách ưu đãi sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt nhằm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

"Dòng vốn FDI mạnh mẽ, vị trí chiến lược, chi phí cạnh tranh, tăng trưởng thương mại điện tử, chính sách thương mại cởi mở và vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu của Việt Nam rất cần thiết cho nguồn cung và hiệu suất dài hạn của phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Đáng chú ý, lĩnh vực thương mại điện tử phát triển và FDI gia tăng, nhu cầu về kho bãi và mặt bằng công nghiệp xây sẵn đã tăng mạnh", ông John Campbell, Giám đốc, kiêm Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp (Savills Việt Nam) nhận định.